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新手上路
**************************************************** * 附0:什么是【折旧】? 1)用白话文来说,“折旧”就是某样固定资产(既包括“生产设备”,也包括汽车等“耐用消费品”)随着时间的推移而老化“变旧”,逐渐丧失使用价值的过程。 2)公司会计做账时,必须充分考虑已有设备的“折旧”,并将其从“资产价值”中扣除。 举个例子:一台价值100万的设备,预计使用期限为5年 ---- 则平摊每年的“折旧”为100/5=20万/年。因此该设备的公允价值为:Y0(刚买时)=100万,Y1(第1年末)=Y0-20=80万,Y2(第二年末)=Y1-20=60万…… 以此类推,直到 Y5 = Y4 - 20万 = 0,设备报废、价值彻底归零。
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*************************************************** * 附1:那么,房屋的【使用年限】是多少年? 使用年限,分为“法定使用年限”、“物理使用年限”,和“经济使用年限”3种口径。 1)首先是“法定使用年限”: 这是国家核定【税收】时使用的口径,比如下图是日本房地产税的情况:
可以看到,日本人最喜欢的独栋“一户建”户型(往往用木质或合成树脂材料建造)---- 日本税务局认定其耐用年限(法定使用年限)为22年。 即:一幢价值2200万日元的“一户建”,每年将折旧100万元,22年后价值归零 (* 届时地上房屋对应的房产税税额也将归零)
而中国最常见的【钢筋混凝土结构普通公寓楼】,在日本税局的眼里看,耐用年数仅有47年!---- 仅仅47年后,公寓楼的价值就将归零!(不再计收房地产税) 2)“物理使用年限”: 显而易见,不同的房子,其建筑质量、维修保养等情况也不尽相同。质量较好的,其“物理使用年限”往往可以超过“法定使用年限”---- 比如美国的帝国大厦,建造于1930 年,至今已经90年了,仍然还在用。 * 但另一方面,若想延长某建筑物的物理使用年限,是要付出相应的【代价】的:大量的修缮/保养费用。比如老化水管更换、外墙加固等等 ---- 帝国大厦、乃至故宫、一大会址等老房子至今仍然没有倒塌,全是靠背后有源源不断的修缮经费在支撑。 3)“经济使用年限”: 显而易见,实际已使用年限越长,房屋的修缮费用就会越高,从“经济(性价比)”角度来看,选择“修缮旧屋”就会显得越来越“不划算”---- 有这点钱,还不如彻底“推倒重建”呢!就像彬老湿家里的老热水器,用了几年后面板坏了,而换一块面板要毛1000块,那还不如直接买一台新的… 最终,让一样固定资产的“经济性价比”达到最高的使用年限,就是“经济使用年限”。 具体到房屋来说,根据日本的几项调查: * 实际上50%以上的公寓楼都在使用满68年之前,就被拆解重建; * 位于涉谷的日本最早高级私人公寓,在第65年时迎来了使用寿命; * 哪怕是以耐震/坚固著称的“同润会公寓”,一般也在【60~70年】时即被拆解重建; ---- 因此,日本普遍认为:公寓楼的“经济使用年限”在【60年~70年】之间
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***************************************************** * 附2:日本的“0元房”、甚至“倒贴钱送你房” 日本的房地产市场已非常成熟,已有大量的老房子迎来了使用寿命、价值归零。此时,若房主已经不需要这个房子了,往往会选择将房子卖掉。(* 此时地上房屋价值已经归零,因此只能按土地价值(后述)来卖了 ---- 本质成了“卖地皮+ 免费赠送地上破屋”) 然而,受日本少子高龄化影响,很多偏远地区的房子,很可能已经找不到买家接盘了。然而,只要原房主仍然拥有老房子,就仍须每年支付房地产税(此时房子价值已经归零,因此仅对土地价值征税)---- 这样一来,这没人要的旧房子,就成了名副其实的“负资产”,拿在手里就是“烫手的山芋”! 这才导致了日本房主【0元送房子】的情况 ---- 送掉后,至少以后不用再交房产税了。 某些情况下,旧房东为了吸引买家,甚至会主动承担“旧房子的解体”费用 ---- 若解体费用大于土地价值,这就成了【倒贴钱送你房】咯…… *****************************************************
******************************************* * 附3:关于土地使用权到期后“免费续期”的幻想: ※ 虽然物权法确已明确“住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期”; ※ 但“自动续期”并不代表“免费续期”! ※ 甚至从下面几个链接可以看出,付费续期、而且是【满额】付费续期几乎已铁板钉钉! (21世纪财经)接近国土部人士:土地使用权到期续费是肯定的 (新华网)土地使用权到期,该谁“续费”? (新华网)土地使用权到期,不续费还能继续居住吗?
点评:这些都是大媒体(甚至新华网)早在2016年就已刊登的消息,从上图中可以看出: 1)按中国现行土地制度,土地使用权到期后,【必定续费】; 2)而且是“按照当前市场价格,重新支付土地出让金”(即:满额续费)! (除非以后征收房地产税、或是土地制度变动) 另注:换个思路也能看出: ※ 若能免费续期的话,那性质就变了:打一开始就应该叫“有偿的、永久使用权转让”; ※ 土地使用权出让金的实质是【政府税收】,具有【强制性】和【普适性】; → 因此根本无需像【杀毒软件、迅雷会员】那样通过“打折续费”的方式来吸引客户; → 同时,若真的对续期部分打折,则会造成社会内部的不公平(同样是支付“居住税”,凭什么刚买房的小年轻必须满额缴费,而另一部分到期续费的人就可以打折甚至免费呢?) ※ 更甚,在各地…财…普遍吃紧的情况下,更难以想象会主动放弃这个巨大税源了… 最终,如果你了解真正的祖国你就会知道:唯一可能导致续期费取消的原因只有一个:....... ---- 就像当年取消【农业税】的真正原因一样...... ***********************************************
***************************************** * 附4:关于房地产的【企业会计准则】 土地权利和地上房屋需要【分开记账】,并按各自使用年限【分别折旧】! ---- 会计准则跟日本完全一样(只不过,日本的土地权利是永久的,不用折旧)
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参考:【调查结果】中国人“折旧”意识的缺失,与“中国特色”的房地产泡沫
******************************************* * 公允价值 = 原价值 – 累计折旧 = 100% - 年折旧率1/70 * 30年 = 57% * 其他导致房地产泡沫的原因还有很多,比如土地供给被ZF垄断、炒房投机客等。 但毫无疑问,中国民间【折旧意识】的缺失,极大地助长了老房子的泡沫。 *******************************************
具体的下一篇详解,这里仅给一个HINT:让我们用常识想一想: ※“天上会永远掉馅饼(不劳而获得新房)吗?” ※ 别国的房屋都是“70年就归零的渣渣”,而自己国家的却是“永不磨灭的黄金”? ※“万恶的资本主义”的可怜民众,每70年就必须【自费】重新建房;而“伟大的社XXX中国”的幸福民众,每70年ZF就会【免费】赠送房屋?
【调查结果】中国人“折旧”意识的缺失,与“中国特色”的房地产泡沫
房地产税的【详细假想案】---- 房价将从700万降到100万,顺便能解决一大堆问题
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