案例分析 | 竞拍情形下如何实现优先承租权？

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作者|叶静文律师  来源|公司法探
导 言 | Introduction
《民法典》施行前，租赁合同双方需要在合同中明确约定，承租人方才享有优先承租租赁物的权利。《民法典》施行后，优先承租权变成了法定的权利。但值得注意的是，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十一条明确规定，《民法典》施行前租赁期已届满的，承租人主张法定优先承租权的，人民法院不予支持。也就是说，若合同没有赋予承租人优先承租的情形下，而租赁期限在民法典施行后届满的，承租人主张优先承租权才具备了法律依据。
那么，出租人拟将租赁物通过竞拍的方式招租，此时，承租人如何实现优先承租权呢？下面，我们通过案例进一步分析。
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一、竞价方式招租，出租人是否无需通知承租人吗？
案例一：孙建勋、黑龙江萝北农村商业银行股份有限公司租赁合同纠纷
案号：(2022)黑0421民初410号
黑龙江省萝北县人民法院认为：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利，出租人在租赁期限届满并有意愿继续出租房屋时，应当通过适当方式将此信息通知承租人，并给予承租人合理时间作出决定。出租人签订的房屋租赁合同到期后，出租人未以合理的方式通知承租人，亦未给予承租人合理的期限，出租人以承租人存入保证金超期，认为承租人放弃了优先承租权，而直接与第三人签订租赁合同，侵害了承租人的优先承租权。
评析：如出租人采取竞拍方式招租，需要尽到合理通知承租人的义务，并给予承租人合理期限予以回应。通知内容包括将竞拍的平台、时间、要求等等与承租人行使优先承租权相关的事项。否则，承租人有权因未获悉竞拍事项导致无法行权而要求出租人承担赔偿责任。



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二、不参与竞拍是否视为放弃优先承租权？
案例二：高剑成、广州市番禺区洛浦街上漖村股份合作经济社土地租赁合同纠纷
案号：(2020)粤01民终11058号
广州市中级人民法院认为：租赁期满后，同等条件下，承租人享有优先承租权。在双方合同期限届满前，出租人已经通过发《律师函》的形式通知承租人，其可通过农村集体资产公共交易平台参与竞标。该《律师函》已被承租人签收，出租人已经在合理期限内履行了通知义务。出租人将涉案土地及地上物以竞价的形式向社会公开招租，采价高者得的结果。出租人未参与竞标或未最终中标，表明其未能在同等条件下取得承租权而丧失优先承租权。承租人上诉主张出租人侵害其优先承租权并要求出租人支付赔偿金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
评析：大多数案例认为，出租人通知承租人竞拍事项后，承租人未参与竞拍的即丧失优先承租权。笔者认为，根据《民法典》第一百四十条，权利的放弃应该以明示的方式进行；沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。故，如承租人未参与竞拍，不能当然地视为放弃优先承租权。

三、能否按最终成交的条件作为同等条件优先承租？
案例三：香港雨润发国际集团有限公司等与北京祥龙客运（集团）有限公司租赁合同纠纷
案号：(2021)京0109民初472号
北京市门头沟区人民法院认为：案涉房屋通过北京房产交易所公开遴选招租，由于承租人落选，案外人成为最终承租人。但此时出租人仍应征询承租人的意见，询问其在同等条件下，是否同意继续承租房屋。对此，出租人不履行询问义务，直接拒绝承租人承租房屋，等同于剥夺了承租人享有的权利，而且有违公平竞争的法律原则。
案例四：陈周毅、吴川市大山江街道河东社区那孔村民小组农村土地承包合同纠纷
案号：(2018)粤08民终1584号
广东省湛江市中级人民法院认为：虽然出租人与承租人签订《土地租赁合同》第五条约定“如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有权优先，按照本合同条款继续实施租用。”但出租人在本次竞标中已在《交易公告》作了“明标，采用价高者中标”的要约邀请，承租人报名参加，并进行了竞价，视为接受《交易公告》要约邀请，受该《交易公告》意思表示约束。在本次竞标过程中，在案外人报价11.1万元时，主持人三次询问是否有其他人竞价时，承租人在场但没有应价，应视为在此价时其没有同意接受。承租人上诉关于应确认其对出租人出租的涉案土地在同等条件下（即中标价11.1万元）享有优先权并判决出租人以中标价11.1万元与其签订土地租赁合同理据不充分，本院不予采纳。
评析：对于承租人能否直接以最终中标/成交的价格与出租人续租，暂未有明确的法律规定。上述两个案例呈现出不同的裁决方向，可见实践当中争议较大。优先承租权作为形成权，很大程度上依赖着“同等条件”的确定。竞拍模式下，“同等条件”在成交的一刻才“尘埃落定”。(2021)京0109民初472号案件中，法官即是采纳该观点作出判决。而(2018)粤08民终1584号案件中，法官则认为在竞价的过程中，承租人有充分的机会行使优先购买权，而其却没有作出明确表态，故不支持承租人的主张。



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四、实务建议
（一）即使优先承租权已上升至法定权利层面，但仍有必要在租赁合同中明确约定侵犯承租人的优先承租权时赔付承租人损失的范围及承担违约责任的方式。这样，可以快速锁定金钱赔付的范围及金额。
（二）在租赁合同中具体界定“同等条件”的范围。实务中，不同案件中“同等条件”有所不同，如租赁物的用途、租金数额、租金支付方式及期限、租赁期限等等。为此，如能确定“同等条件”的指向，则一定程度上简化了优先承租权的实现。
（三）承租人应密切跟进续约事宜。租赁期届满前，及时作出行使优先承租权的意思表示。鉴于当前司法实践对于在竞拍情形下承租人能否不参与竞拍、能否以成交价作为“同等条件”优先与出租人续租等等存在较大争议，建议承租人在收到竞拍通知后，积极参与竞拍。同时，如希望以第三人最终成交的条件与出租人缔约，及时发函至出租人及第三人，沟通行使优先购买权的解决方案。