艰难时刻，这家区域深耕型民企正逆流而上

瑞祥如意一生

在“三道红线”的指挥棒下，高负债、高杠杆、高周转的“三高”发展模式从2021年开始彻底走向终结。大环境下行的这两年间，我们可以看到有的房企砥砺前行，稳扎稳打；有的房企暴雷不断，逐渐躺平；有的房企则积极自救，寻求生机.....最近许多房产人都会提及一个话题，那就是：“国央企发展稳健优势显著，大牌房企有品牌加持，那么区域深耕型民营房企是否还有未来？

这里我们可以先分析一下区域深耕型民营房企有哪些发展优势：

☞首先，其对所在城市的政策和商业嗅觉更为敏锐，迅速抓住机会的能力高于新进入的品牌房企。
☞其次，由于布局较为集中，所以可以顾及到每个项目，即使出现问题也能够迅速纠偏，保障整体目标的达成。
☞最后，深耕型民企在区域发展多年，能够持续做下去靠的是口碑，所以其多年积累的区域优势和资源，已经形成了保护自己的屏障。

所以即使在寒冬期，深耕区域的房企，也能有抵御市场风险的资本和持续前行的能力。陕西荣民房地产集团有限公司（以下简称“荣民地产”）深耕陕西市场二十三载，是陕西明源云非常具有代表性的区域深耕型民营房企。



荣民集团连续8年进入中国民营企业500强，每年保持20%左右的增长。其子公司荣民地产成立二十三年间已经形成了多元化的商品房供应体系，有商业综合体、商业步行街、各类型的酒店集群、甲乙级写字楼。改造棚户区5平方公里，改善了10多万人的居住环境，对城市面貌提升，以及区域经济发展起到了一定的作用。

那么在一系列严厉的调控政策下，荣民地产是如何紧盯市场发展步伐，持续提升产品品质，实现企业高质量增长的呢？

云链君采访了张苗苗（荣民集团副总裁助理、荣民地产常务副总经理）和朱波平（荣民地产项目副总经理），从公司战略定位、品牌打造、管理体系及精品项目落地等多方面，深度解读荣民品质！

，时长11:15

精准定位，坚持长期主义

历经23年发展，作为本土中坚持独立开发的少数派，荣民地产一直保持高质量稳健发展，目前也已经形成自己独具特色的发展道路。主要表现在：



01 城市大运营战略
这是荣民地产在多年发展中经过实践走出来的一条路，从这个层面上看，荣民地产准确来讲是一个城市运营商的角色，例如在西安的龙首板块，以及高新板块，荣民地产都是在做片区的城市更新，它具备规模化、精细化，立体化的运营特征，而非是一个楼盘的概念。

02 长期主义战略
房地产行业已经进入高品质发展的新时代，唯有坚持长期主义，通过清晰的高品质战略引领，精细化的品质管控，企业才能实现基业长青。荣民地产也是一个坚持长期主义者。就从荣民地产在西安未央板块的4公里商业来看，陆续开发了品质住宅，大型商场，街区商业，公寓，地标写字楼等，不仅仅是盖一栋房子那么简单，更多是把服务配套也一起升级改造，从生活，就业，税收等各个层面，激活一个区域，这早已超出一个传统的开发商的范畴。

03 创新发展战略
随着消费升级，新技术，新科技的迭代与进步，反映到房地产领域来看，对产品的创新是当下地产开发企业亟待突破的一个课题。荣民地产多年来，始终坚持不断创新发展的战略思路。积极拥抱互联网，绿色能源，社区场景，以及物业服务品质的不断提升。



比如，在高新的数字系产品上，荣民地产与华为的紧密合作，还有全球智能家居品牌ABB的深度合作，打造领先智慧的科技社区，在荣民壹号的项目上，打造西安第一家钻石立面的地标建筑，以及西安首家高尔夫园林这些创新的场景。

04 塑造荣民品牌
张苗苗表示：“任何一个产品的诞生，离不开对市场，客户的研究，房地产本质上讲是一个民生产业，开发什么样的产品和市场需求有关”。在荣民地产最初的几年，西安的商品房市场水平相对还比较低，是一个刚需为主的市场，所以荣民地产主要开发了大量的流量产品，首先解决的是住房问题。而随着市场的发展，消费的不断升级，房地产市场也经历着从量到质的转变，它的大背景是西安这座城市的发展，从中国的网红城市到“万亿俱乐部”城市，西安需要更具品质的房子来满足这座城市人居的需求升级，所以荣民地产要做的不仅仅是满足住房需求，还要满足市场更高端的品质需求。



规范管理行为，创新管理模式

一个能被市场所认可的优秀产品的推出，其背后肯定离不开工程的精细化管理，为了整体提升项目工程精细化管理水平，提高管理效率、降低系统风险、减少无效成本，荣民地产将工程管理行为、工序施工流程、细节构造做法等梳理成标准化成果，并且作为标准规定动作推广运用到每一各项目中。

荣民地产将项目部组建-场地勘察-计划管理-总包、监理管控-图纸管理-技术交底-样板管理-工作界面移交-材料管理-变更、签证-工程结算-履约评价、定级等整个项目开发全过程中的工程管理行为，规定了标准管理动作，从标准体系建立阶段，统一要求。接下来以计划管理、样板管理、材料管理为例，详细解读荣民地产如何将精细化管理落地。

01 权责分工
首先由集团运营管理部负责工程管理行为标准的编制、修订、解释及宣贯，并且定期以项目评估或者巡检的方式，对各项目的标准落实情况进行检查、监督、考核，对结果进行汇总通报并做出奖惩；各项目部负责工程管理标准行为的落地执行，同时接受集团公司的考核与评估，并按照制度落实整改。



02 计划管理
集团公司项目全周期开发计划审批通过后，规定项目部完成进度节点分解、进场计划编制、进度计划审核等标准动作。



03 样板管理
要想加强对施工工艺质量标准的把控，并尽可能减少不必要的返工成本，关键点就在于对施工过程的工法样板进行管理，以此来保证做好房屋的品质管控。



04 材料管理
在工程施工的过程当中，会涉及到非常多的建筑材料，并且整个过程中，材料质量和工程最终的整体效果有着直接的联系。因此，对建筑材料进行管控，可以有效的提升工程管理质量，还可以充分的避免浪费，有效的管控还能够将施工单位的利益最大化。所以，对于建筑工程中材料管理环节至关重要。



05 实测实量
随着人们对房屋建筑质量意识的提升，客户对于房屋建筑施工质量的要求越来越高，实测实量，已成为建筑工程质量管控的必备项目。

施工质量控制：荣民地产要求项目各专业工程师根据现场各阶段施工情况按照《荣民工程质量管理办法》《明源智慧工程管理办法》相关要求 ,督促施工单位完成系统设定各项工序验收申报 ,监理单位及各项目部专业工程师及时进行审核确认 ,未按要求进行验收 、不得进入下一道工序施工 。



工序验收控制项：





与时俱进，创新管理手段

随着经营规模不断扩大，开发项目不断增多，为了切实提升工程质量管控标准，特别是针对多项目并行运作带来的人员稀释、管理摊薄等不利影响。荣民地产创新传统现场管理模式，引入明源智慧工程管理平台，将各项目在现场检查、工序移交、实测实量、材料验收、施工问题整改销项等重要环节上实现规范化管理。





以工序移交为例：施工现场各工种之间交叉较多，不同分区的施工进度也并不相同，工序移交验收也是个琐碎、重复的工作，因此荣民地产从两方面：资料（结果）和现场（过程）入手，通过数字管理平台将问题和整改结果在线录入，提高工作效率的同时，还能避免问题遗漏，实现责任可追溯，减少质量隐患。

当然数字化的应用，核心还是作为管理的落地抓手，培养使用习惯，与日常工作深度结合才能更好的发挥效能。

·通过信息化将标准要求内置系统中，从源头保障标准统一。
·将数字化作为管理抓手可以实时跟踪施工进度及整改进程，一旦出现问题可及时纠偏。
·数据沉淀复用，助力决策的同时，总结经验避免重复犯错

通过加强企业内部管理，完善内部运营机制，优化管理模式，严把施工过程质量关，荣民地产将工程项目的质量、安全提高到新的水平。

匠心铸精品，品质赢未来
荣民地产是一家务实低调的开发企业，其性格也和我们陕西人性格很相似，踏踏实实的做品质。在施工质量，工程建材，装修选材和品牌层面有着严苛的标准。大家都说要以客户为中心，可一旦要增加成本，牺牲一部分利润时，很多人就不干了。对此，荣民地产的态度是：“做了就一定要做好”。

荣民的品质塑造，主要表现以下几个层面：
01 严格的选址
荣民地产的项目开发有自己的选址逻辑，要么是城市的成熟核心区域，要么就是在城市的发展轨道上的潜力板块。就目前荣民深耕的两个区域，一个是未央路板块，它属于二环内主城区，拥有绝佳的人文历史资源以及城市交通和配套资源。而另一个区域就是高新一期，高新发展31年，最成熟的区域就是高新一期，教育，商务，商业，生态资源丰厚，给高端产品的打造提供了良好的先决条件。

02 尖端的设计
荣民地产虽然为一家西安本土企业，但产品设计却一直保持了国际的眼光，经过多年发展，聚合了众多来自美国、新加坡、香港等一线国际设计团队，他们的作品遍及全球，同时，作为千年古都的西安，在浓厚的历史底蕴之上与国际的设计理念相融合，形成西安独特的国际化理念。



例如即将交付的“荣民捌号”项目为梁志天设计团队操刀，作品囊括深圳湾壹号，汤臣一品，上海九间堂别墅等豪宅。

03 严苛的品质
做高质量的产品，这不能只是一句口号，更多的是要将要求落在实处。荣民捌号项目团队在该项目外立面施工过程中，通过多重对比，最终选择框架玻璃幕墙及层间造型铝板幕墙相配合的方式，虽然成本比普通外墙增加了3-4倍，但是如此可以最大化的体现阳台优势，保证视野的通透及采光效果。从客户角度出发，最大程度的保障客户体验，这也是荣民地产一直以来的坚持。



品牌是品质的表现，品质是品牌的内容，荣民地产在不断的产品升级中打造出的“数字系”产品系品牌，也是荣民品牌多年发展的硕果。数字系产品同时拥有四大价值力城市中芯力、资源占有力、地标形象力、国际匠心力。这是荣民品牌扎扎实实一步一步走出来的成果，也是一种企业责任和担当。



近期荣民地产推出的数字系产品包括：荣民壹号、荣民捌号、荣民玖号、秦商国际中心等一系列办公、公寓和精品豪宅。其中“荣民捌号”项目占地28亩，建面约14万㎡，规划4幢高层共计472户，该项目也是荣民数字系产品中第一个即将交付的高端豪宅项目。



·外立面：该项目外幕墙装饰采用框架玻璃幕墙及层间造型铝板幕墙相配合。框架玻璃幕墙采用中空LOW-E玻璃，项目阳台的玻璃调整为2270*2700的超大玻璃。



·智能家居体验：高定式全屋生活场景解决方案，畅享十大智能关怀科技、四恒除霾新风系统。



·圈层生活：架空层的做法在西安基本没有，荣民捌号此次在小区一楼做到了近5米的架空层，按年龄不同，分为三个区域：



童趣乐园-设置早教运动区，母婴卫生间，充气城堡，沙池，儿童阅读区；
休闲领地-设置瑜伽自习室，投篮机，多人桌游，水吧，台球室满足成人休闲娱乐；
社交会所-设置洽谈室，私聊茶室，小会议室等，满足简单商务洽谈；架空层之下就是私家会所，内带恒温泳池，红酒，雪茄坊；
通过营造自然、品质、趣味的社区空间新格局，匹配现代社区用户需求，可以为业主持续定制开设各种圈层活动，全方位的满足业主需求。

·精装设计：整个室内色调白和灰为主，精装风格采用现代轻奢的极简风格。



·主力户型：项目规划4栋楼，均为2T2户设计，产品面积主要为168㎡、210㎡、197㎡、243㎡的三室两厅一厨三卫和四室两厅一厨三卫，均为南北双阳台和三卫设计，户型方正，舒适度高。





-结语-

虽然如今地产行业进入了下行期，但从另一个角度来看，政策调整实际上是要让优质的地产企业占有更多的市场份额，以确保房地产市场更长远的发展。行业重塑是“良性循环”的必然结果，其终极目的是促进地产行业健康发展。

当行业回归理性，市场一定会奖励那些认真做产品的房企。接下来荣民地产还会有哪些出色的表现，让我们共同拭目以待！