又有两家央企联手合作！代建也越来越卷了？

庄洪涛

代建火了，绿城管理上半年毛利率高达50.4%，羡煞一众房企。

即便已有超过30家品牌房企闯入代建蓝海，拥有代建第一股光环的绿城管理，仍是出险房企、AMC、政府纾困机构寻求合作的优选对象。
但有这么一句话，背景也是一种实力。代建业务起步不久的央企，竟也得到了AMC的青睐。拼实力，也“拼爹”，代建行业越来越卷了。

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信达频繁参与房企纾困

10月18日，中交地产在官微宣布将与信达地产展开战略合作。中交地产党委书记、董事长李永前认为，中交地产和信达地产在房地产及城市综合开发运营领域各有所长、优势互补，拥有广泛的合作基础和空间。

合作方信达地产党委书记、董事长石爱民表示，信达地产坚持协调成长和良性互动的发展模式，愿意携手中交地产在房地产纾困类代建项目、不动产资源整合、城市更新以及房地产开发运营等领域全面展开战略合作。

中国信达是由国家财政部控股的中央金融企业，信达地产作为中国信达旗下的上市地产平台，在此轮地产纾困中扮演了重要角色。值得一提的是，在此过程中，信达已经逐渐跑通了“接管+代建”的模式。

从去年下半年开始，信达就开始频繁参与出险房企的纾困。

2021年12月，中国信达副总裁赵立民加入恒大成立的风险化解委员会。今年1月23日，信达香港原董事长梁森林也加盟恒大，任非执行董事。除恒大外，信达还参与了佳兆业、新力等房企的纾困，助力“保交楼”的达成。

随着接管的项目增多，信达对代建的需求也在增加。但在代建领域，中交地产尚未发展成熟，与信达的合作，或能加速中交代建板块的发展。

同时，信达还与地方国资合作，参与成立地方纾困基金。

今年4月，信达与陕建地产集团共同设立总规模不超过100亿元的并购重整基金，将围绕危困房企并购开展合作。8月，信达在河南与中豫建投集团达成共识，将在地产纾困基金等方面展开合作。

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中交代建起步

如今，寻求由“重”转“轻”的新发展模式成为中交地产的重要赛道之一。

中交地产与绿城中国是兄弟公司，控股股东同为中交房地产集团。中交房地产集团在入股绿城中国后，中交地产学习其轻资产运营经验，开始发力代建业务。

2020年，中交地产将下属的北京联合置业有限公司更名为中交房地产管理集团，同时新增了建设工程项目管理、出租商业用房和办公用房、物业管理、工程勘察和工程设计等业务。

这一年，中交实现代建业务签约销售面积1.87万平方米，签约销售金额8.38亿元；2021年，实现签约销售面积2.23万平方米，签约销售金额10.24亿元。

相比于规模代建房企，中交代建业务的增长速度较为缓慢。随着代建蓝海的到来，中交地产也在加大对代建业务的布局。

今年3月底，中交地产成立“中交代建全产业发展联盟”，由中交管理牵头，联合中交四航局、绿城设计、长城资本等18家中交兄弟单位及市场化资方。

据相关媒体报道，今年4月，前世茂集团副总裁、华北区域董事长刘辉在离职后加入中交地产担任代建板块总经理。在刘辉的任命仪式上，中交地产执行总裁徐爱国表示：“希望管理集团在代建业务领域为公司的整体经营贡献力量”。

据悉，阳光城集团原总裁朱荣斌也成立了海南荣乐建设管理有限公司，开始布局房地产代建业务。

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代建业务的盈利能力更强

目前，国内已有两家主营房地产代建业务的公司登陆资本市场，分别为绿城管理和中原建业。

亿翰智库研究报告指出，从绿城管理和中原建业两家代建企业的经营业绩来看，相较于地产开发业务而言，代建业务的盈利能力更强。

其中，绿城管理的净利润率是绿城中国的2倍有余，中原建业的净利润率更是建业地产的10倍有余。

“规模是规模，盈利是盈利，两者之间并无绝对线性关系。”亿翰智库研究报告认为，从规模和经验的角度来说，绿城管理在规模上尚无其他企业或能出其右。

与之相比，中原建业的规模也是相差甚远，但从盈利能力上看，中原建业的盈利能力却更胜一筹。

年报数据显示，2020～2021年，绿城管理的净利润率分别为22%、25%，毛利率为48%、46%；中原建业的净利润率则分别为59%、59%，毛利率分别为79%、78%。

2021年，绿城管理实现营业收入22.43亿元，同比增长23.7%；毛利10.41亿元，同比增长20.2%；持续经营业务归属于公司股东的净利润为5.65亿元，同比增长31.9%。

据了解，截至2021年底，绿城管理的业务分布覆盖中国28个省、直辖市及自治区的101座主要城市，管理项目数量由2020年同期的296个增加至345个；合约项目总建筑面积约8470万平方米，同比增长11.3%；在建面积约4400万平方米，同比增长8.7%。

据中原建业发布的年报数据，2021年，公司实现营业收入13.01亿元，同比增长13.0%；净利润同比提升13.0%至7.70亿元；核心净利润同比增长13.9%至7.85亿元。

中原建业方面表示，由于公司主要提供房地产代建服务并收取管理服务费，收入增加是因为在管项目数量及总在管合约建筑面积增加所致。

“以前房地产代建费用一般是取项目销售额的5%～7%，如果管理水平高，收取的代建费用甚至能与开发商的收益倒挂。”

上述绿城集团高管人士表示，但前提是代建方要有足够的品牌溢价能力，能建造品质较高的项目，通过成本控制来增加项目的货值，否则也会面临频繁解约的问题。“因为从业务角度而言，代建公司变成了乙方，就要面对各种各样的甲方，各自的需求不一样，对产品的理解也不一样，很容易产生很大分歧。”