房地产难救 着眼房塌之后

游走的囚徒

经济不行时，国衰家穷，宏伟愿景缩为一碗饭。
房地产贡献20%GDP、40%财政收入、60%的家庭资产。房地产及上下游产业占经济总量30%。当房地产坍塌，无他业可替代，经济于是下行。
房地产体量大，但技术含量低。聪明国家高屋建瓴，以高科技、金融服务、品牌立国。三四流国家无识无能，卖资源、苦力谋生。有些人仰仗房地产的野蛮发展大肆捞金20年，最近有点玩不动了。
金九落空：9月前29天30大中城市商品房销售套数一二三线城市同比分别为14.8%、-34.8%、-6.7%；成交面积一二三线城市同比分别为17.2%、-29.4%、-0.8%。克而瑞数据显示，9月TOP100房企单月销售操盘金额5709.6亿元，同比-25.4%。
百强房企2022年前三季度销售46697.9亿元，同比-45.4%。2022.8月70城新房、二手房价格环比-0.3%和-2.1%，分别有50个和56个下降，创2022年之最。49城市新房价、61城二手房价同降。
2022年1-8月房地产开发投资同比-7.4%，房地产企业非银融资6339.1亿元，同比-55.7%。8月632.5亿元，环比-28.2%，同比-46.9%。信用债占44.5%，海外债0%，信托融资14.8%，ABS40.7%。100家房企融资连续5月环比减少。
克而瑞研报显示，2022.8百强房企销售5190.1亿元，环比平，同比-32.9%。易居发布，2022截止到8月，100个重点城市，新房成交量-44%。
中指研究院数据显示，2022.8，100城新宅平均16203元/平方米，环跌0.01%，跌幅与上月持平。连续两月跌。二手宅15991元/平方米，环比-0.13%，跌幅较上月扩大0.04个百分点。新房价环跌的城69，较7月增加22个，为2020年2月以来最多。二宅价环跌的城74个，较7月增加5个，数量为近两年来最多。
2022.8房地产投资同比-13.8%，较上月降幅扩大。土地购置面积和土地成交同比-56.6%和-41.0%；新开工、施工和竣工面积同比-45.7%、-47.8%和-2.5%。
为什么？
1. 房子过剩了。


国家统计局数据显示，2021年末，常住人口城镇化率为64.72%。
《中国人口普查年鉴-2020》显示，家庭户人均面积41.76平方米，超过发达国家40平的水平。
人民银行2019年10月调查显示，城镇居民住房拥有率达到96%。美国住房自有率为65%，日本和英国约为60%，韩国和法国58%，德国45%。新加坡90%。
2022年7月份，中国房地产65万亿美元总值，相当于414%GDP。高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354%。
未来14年平均每年充其量需要新增城镇住宅10.7亿平方米左右，而过去三年平均每年新开工住宅面积15.9亿平方米。每年有1/3的房子卖不出去。
2. 卖楼的要完。


大批房地产开发商陷入债务危机，濒于倒闭。烂尾楼数量失控。
欧洲、美国的房地产商负债比低于50%，香港40%，中国达到80%。40家典型房企表内有息负债总额3.83万亿，表外有息负债总额也是3.84万亿。2022年1-8月房地产企业非银融资6339.1亿元，同比-55.7%。8月632.5亿元，环比-28.2%，同比-46.9%。信用债占44.5%，海外债0%，信托融资14.8%，ABS40.7%。100家房企融资连续5月环比减少。
3. 想买楼没钱，有钱的不买楼。
2020年底中国家庭部门的债务率为62.5%（考虑到从经营贷、信用卡透支还有亲朋间借贷，居民部门的债务率在2020年底预计超过70%。
全国人均月收入500以下者2.2亿。
人社部统计，2022.8最低小时收入从10元跌至6元。
居民收入预期下降，更有些人失业降薪。不敢借钱买楼。央行数据显示，8月居民主要用于购房的中长期贷款增加2658亿元，同比少增1601亿元。7月居民部门中长期贷款新增1486亿元，仅为去年同期的37%。2022上半年，住户贷款余额同比少增2.4万亿，主要是住房贷款少增1.94万亿。而通常增加上万亿。二季度末个人住房贷款余额只比一季度增200 亿。
居民有点钱的也不买房。中长期贷款净偿还，还钱数额超过借钱数额。二季度居民的储蓄倾向，达到1997年有记录以来的最高点。
由于居民无力或无意买房，根据克而瑞统计的数据，商品房狭义库存（指已批预售证的商品住宅面积中尚未销售的部分）截至2022.4月底达6.08亿平方米，住宅广义库存量（指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和）达38.4亿平方米，平均去化周期超两年。一线城市19.56个月，二线23.07个月，同比涨80%，三四线28.15个月。
很多楼盘居民已交首付，月月还贷款，但却停工烂尾。房主们停止还贷的房地产项目一共有328个，分散在100多座城市，占正在施工的房地产项目的5%。目睹如此惨景，居民购房信心极度受挫。
4. 买楼人口开始下降。房价领跑全球，众人囊中羞涩，买不起楼，干脆不生子。
5. 预计央行2022年底加息，楼市将受重创。买楼人不敢买。
房地产市场在以30%的年率急速萎缩，软着陆没什么机会。用不了多久，楼市价格就会扑向大地母亲。泡沫破裂。GDP、股市、银行、就业、家庭财富遭重挫。
房地产走向深渊，能救吗？该救吗？
有关部门一直在救，一年来不断出新政，说明一件事：救助无效。温和措施无效，还有些更猛的救助措施，比如：
ü 废除限贷限购。
ü 禁止降价。
ü 降首付直至零。
ü 放宽贷款审批直至零条件。
ü 降低公积金贷款利率至零。
ü 减免税收直至零。
ü 无限供应土地。
ü 贷款给房企直至无限。
ü 现有房企贷款展期并免息。
ü 政府、国企接盘困难房企和烂尾楼项目。


这些措施大都自伤严重，都需要钱，需要大钱。谁也没那么多钱，除非印钱，引来汹涌通胀。
国家更缺钱，上半年各省财政全是赤字，总额-5.517万亿。中央财政赤字-5.05万亿。合计总额超-10万亿赤字，占GDP总额9%。
银行不敢放出这笔钱。
废除限贷限购，和“房住不炒”违和，有点下不去手。
最近管理机关放出三大招救市：
下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。
明年底前居民换购住房可享个税退税优惠
允许首套房贷利率下限突破4.1%。
过去5年房价没怎么涨，现在卖掉换房，交不了多少税。免税刺激作用有限。
下调住房公积金贷款利率，能够惠及的群体相对更广，不过，公积金贷款额度较低，如北京顶格也就120万元。需要缴满12年才能够获得120万元贷款。
国庆假期，有些城市多卖了些房，不过代价是大幅降价，得不偿失。
中国房地产还受到国际经济环境的不利影响：
3月，美联储开启了自1980年代最为激进的加息周期，截至9月已连续加息5次，累计加息300个基点。美联储资产负债表规模为8.87万亿美元。从6月开始，启动QT（Quantitative Tightening 量化紧缩）进程，每月缩减475亿美元的规模，9月后加码至缩减950亿美元。最近，恒指失守17000点关口 为2011年10月初以来最低。
美联储带动全球加息缩表，2022年底-2023年上半年将开启全球经济衰退。9月欧元区制造业PMI为48.5%，德国制造业PMI为48.3%，连续三个月位于收缩区间。
韩国被称为世界经济先导，像金丝雀一样娇嫩敏感，9月前20出口同比-8.7%。
因欧美经济扩张趋缓，中国2022.8新出口订单指数为47.0%，低于上月1.1个百分点。
截至9月23日，中国出口集装箱运价指数、上海出口集装箱运价指数、波罗的海干散货指数同比-16.2%、-46.7%、-65.6%。9月主要原材料购进价格指数和出厂价格指数分别为51.3%和47.1%，分别比上月大幅上升7.0和2.6个百分点。主因原油、国际金属等大宗商品价格震荡。
服务业商务活动指数为48.9%，较上月下滑3.0个百分点。
连作为居民缩影的地铁客运量都下滑。截至9月30日，北京、广州、深圳、上海的月均值地铁客运量分别为780.9万人次、742.6万人次、425.1万人次、902.8万人次；同比-13.8%、-9.0%、-31.4%、-9.1%。国内执行航班数量显著回落。截至9月30日，国内执行航班数量（不含港澳台）月均值为5889架次，同比-52.0%。电影票房与观影人次跌幅显著。电影票房同比-37.1%；观影人次同比-40.2%。
2022.10月初，人民币兑美元离岸价7.1。为2020.6以来最低点。人民币2022年五个多月贬值近10%。4月，中美10年期国债利差自2010年以来首次出现倒挂。截至9月30日，中美10年期国债收益率分别为2.657%和4%。
到年底还有3个月，随着美国加息和缩表，人民币相对美元将继续贬值。2022年9月末，外储备30290亿美元，环比-259亿美元，-0.85%。2022.8月末，外储30549亿美元，环-492亿美元，-1.58%。连续8个月下降。外储低于3万亿，会引发经济之外的难题。
为遏制资金外流、通胀，央行势必加息。为虚弱不堪的楼市补上致命的一刀。
2011年至2021年，中美10年期国债收益利差最低19个基点，最高249，平均134个基点。要达到平均值，中国将加息268.2点，即2.683%（4%-2.657%+1.34%=2.683%）。
现在是既没救命钱，有钱也救不了房地产痼疾。它已经癌变溃烂，投钱进去如同大堤决口投入的一块小石子。
而且手上几两碎银子也不能花在不治之症上。


房地产垮下来，该用钱的地方多了：
1. 救济失业人员。
2. 减税振兴经济。
3. 为失房户提供住所。
4. 救助以降低没收拍卖率和银行破产率，保住合格业主房屋赎回权。
5. 在彻底的精兵简政之前，垫付部分行政经费。过去经费靠卖地，地卖得少卖得便宜了，需要输入资金救急。长远解决方式必须靠减少行政费用总量。

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数据翔实，分析合理，哪有那么多奇招，顶住人元和港币走势就清楚了

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饭要一口一口吃，路要一步一步走，慢慢来！

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