数据背后的房地产市场！

吴杰文

国内房地产市场究竟会如何走？

我相信这个问题的答案总是那么仁者见仁智者见智。其实真的那么难弄懂吗？我不以为然，虽然在房地产市场运行的过程中，有一些人为情绪的因素在里面，但我劝大家更多还是多看看数据。

在很多时候数据比直觉更能说明问题。我列一些数据，大家可以自己来判断一下：

1、中国城市居民在2020年的人均居住面积是50平方米，这个数字基本上达到了发达国家的天花板；而1980年中国城市居民的人均居住面积仅为5平方米，在这40年里翻了10倍。
2、中国人口在过去40年里，由4亿增长至14亿，基本上到达了天花板，未来很可能呈现下降趋势。
3、2021年中国的城镇化率已经超过了64.72%，未来增长会持续放缓。
4、中国将逐渐进入老龄化社会，2021年中国60岁及以上人口占比18.9%，而国家卫健委也说过到2035年中国将进入重度老龄化，60岁以上的人口将超过3亿人。

这些数据告诉了我们什么？

其实就是一个真相，国内住房的需求将会逐渐下降，没有持续增长的需求，房地产市场该如何发展？

除了需求外，我们再看看供应情况。中国的房地产开发商的造房子能力现在是稳居世界第一了：

1990年，中国造的房产面积是1000万平米；
2000年，中国房产商建的房子是10亿平米；
2017年，中国房产商建的房子是17亿平米；
2021年，中国房产商新建房总量16.5亿平米。

也就是说现在国内房地产开发商实际建造房子的能力能达到每年17亿平方米，按照100平方米一套，一年就可以建造出1700万套房子出来，可供约5000万人居住，而每年哪来的5000万的新增住房需求？

很多时候，我们也没必要把简单问题复杂化。我们就来观察房地产的数据，看看这样的供求关系走下去，会出现什么样的结果？势必会导致房价大跌，因为没人再需要新买房子，供大于求了。

但实际上肯定不会这样的演变下去，毕竟房地产开发商也不是傻子。他们一样会研究这些数据，会从整体上削减开发量，找到结构性的机会。

因此，从整体来讲，国内房地产市场未来将维持一个相对平衡的状态。大多数地方的房价是不会再上涨，呈现一种阴跌的态势，而只会在极少部分的人口净流入的城市还存在增量需求。当然，存量市场和改善型需求将会是未来房地产的主战场，但这个市场规模与以往的增量市场相比不可同日而语。