“9.30”救市新政后，地产市场走势如何？

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央行和财政部联袂出击，国庆长假前从29日至30日，24个小时内楼市新政四连，即降低房贷利率下限、公积金下浮15个基点，房屋置换退税，增加商业银行下半年房贷额度。这四项力度空前的刺激政策，出台之密集力度之大，远超市场预期，也出乎各市场主体的意料之外
从现在来看，这次针对地产市场的救市政策（我们就实事求是定位，没错是救市），力度已经齐平历次地产下行周期中的2014年，远超2019年。应该说触发这次重量级政策，首要原因是美联储加息引起全球金融危机，其次是第三季度二次探底的全国楼市


客观来说，如此重大的、影响今年经济收官之战结果的政策调整，也不是毫无征兆：9.14日，住建部即重新定位楼市，“地产市场一头连着发展，一头连着民生”，要完善人房地钱四个要素联动；9.23日美联储加息当天，银保监会表态，房地产金融化泡沫化学势头已实质性扭转。这两次强势表态，为9..30新政的出台，本质是做了热身和垫场，理顺了逻辑关系
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梳理9.30新政的核心内容，即四项举措，不难方案，其实设计比较精准，针对性亦非常强。可能行外人觉得只是利好地产市场，但具体怎么利好就有点云山雾罩，不知端倪
首先央行降低房贷利率，即阶段性调整差别化住房信贷政策，适用范围是2022年6～8月房价环比同比下降城市，基本囊括了除一线和强二线以外所有城市。降低房贷利率，减轻购房者负担，提振住房消费需求。这条政策主要针对二三线城市，是以往刺激政策的延续，比较中规中矩


其次，财政部对置换房屋的退税政策，期限从10.1日至2023年12月，这项才是真正势大力沉的有力举措，直接针对一线北上深和穗蓉杭甬宁苏等强二线城市。可以直接刺激上述城市置换型需求加速，以一般置换需求2%个税计，力度不小，当然更重要的是提振信心和预期。目前一线城市的问题，就是置换需求路径收到梗阻，原因是因观望情绪，可想而知这条政策一旦实施，会在市场中起到“鲶鱼效应”，一旦置换交易抬头和形成趋势，则一二线城市量价齐升，基本没有悬念


第三公积金下浮15个基点，客观上是对三线以下城市地产市场的刺激。对于一二线城市来说，公积金贷款额度，已经不足以覆盖一套城市中心区域的房价，但对于三四线，尤其全国广大县域地产市场，公积金额度，足以对价城市核心地段的主力户型面积的商品房
最后一项，鼓励商业银行，增加第四季度房贷额度。这是给刺激楼市在补“弹药库”，在此不多赘述
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纵观两年房地产市场的历程，2021年2月，以深圳“二手房指导价”开启的地产调控，最晚到今年二月，即春节后，已现“政策底”，随后各地纷纷出台回暖政策，地产市场亦立竿见影销售回升，但这个进程被突如其来的疫情所中断


六月疫情稍缓复工后，美联储已进入加息周期。六七月份地产市场反弹，但旋即在美元债拖垮房企，烂尾楼的巨大利空下，八九月份二次探底
第三季度地产市场再次下行，也有对全球加息下，我国货币政策受压制，无法延续宽松的疑虑；当然不止于此，经济周期下行亦是一方面
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在这个地产市场方向不明的时刻，9.30新政应时而出，旗帜鲜明的宣示“把宽松进行到底”的态度，也重新构架了对地产市场的定位，以及不逆转下收兵的前瞻
笔者根据前几次地产下行周期的经验，可以提出一个大胆的前瞻。即本次救市新政和后续举措（节后还有，比如上海深圳的配套政策），毫无疑问将刺激地产市场，逆转下行趋势
如果精准的预判楼市的走向，那么在新政有力的刺激下，楼市预期将改善。一线城市由于改善需求被激活，将在四季度量价齐升，当然反弹幅度有限，10%以内；二三线城市量升价稳，其中包括苏杭宁蓉甬等强二线，价稳的定义是止跌；三线以下，交易量回暖，市场开始缓慢修复，新房去化加快，二手房市场开始启动


这个判断的前提是，实际地产市场在第一季度已经触底，之所以一直不能稳定反弹，一方面受外部超预期因素影响冲击，当然最重要的，还是货币政策不明朗，如今救市新政已斩钉截铁表态了立场，所谓“万事俱备只欠东风”，就看市场的表现了
如果说对市场方向有影响的，主要是疫情，但在全球已经趋缓的大方向下，大概率不构成对市场的阻隔