房地产投资测算分析

胡为民

房地产投资规模大，资金量需求大，动不动就是几十亿的投资，在拿地前的投资分析至关重要，很多开发商在拿地前请设计院做各种强排方案，根据各种方案进行对比分析，无非就是得到经济效果最大化的方案，根据地块的容积率、建筑密度、绿化率等指标，以及土地的地价和建造成本、期间费用、税费等基本可以估算出利润率情况。
     简单的做个投资分析模式，比如一块土地面积100亩，容积率是2，土地价格是100万/亩，土地成本是1个亿，这是未含税的土地成本，还要交契税、土地使用税等，项目前期投入主要是设计费、勘测、报建费、政府的规费等，施工期主要是建安费用、水电气配套道路费用，期间费用包含营销费用、管理费用、财务费用，税费包含增值税、土地增值税、所得税，按照1个亿的土地成本测算，折算成建筑面积单方成本1亿元/66700平米=1500元/平米，建筑安装费用按照产品标准，按照2500-3000元/平米估算，水电气、园林景观等按照800元/平米进行估算，期间的三项费用一般按照销售价格的15%进行估算，三项税费一般按照总成本的12%进行估算，以上这些测算可以做成固定的拿地模型表，可以输入土地价格而得出项目的利润率，更方便拿地，基本上在土拍上都是以最快的速度估算出基本的利润情况。
     测算虽然可以进行很多假设条件，但是房地产是政策市，目前房地产形势受到疫情、政策、战争等多重的影响，但是房地产市场稳定的形势我相信不会改变，在全世界通胀、货币贬值的情况下，优质的固定资产是抵抗不确定环境的最好模式，在个人投资房地产可以进行长期分析，在银行利率持续走低的形势下，在股市、房地产、基金、定期等所有可投资的产品进行对比分析，未来的房地产市场应该还会集中在一二线核心城市群，长期企稳的态势不会改变。