产业观察：发展产业将是未来地产主要发展方向

圆眼猫

本轮地产危机，源自于2021年上半年地产过于火爆，于是政府加大调控力度，却没想到一下子用力过猛，去年6月开始，地产形势急转直下，导致现在半死不活的情况。
在这个地产青铜时代，地产商肯定是以生存为主，优化管理及人员结构，降本升效，保证能够生存是第一要务。那未来呢，当经济不好，政府是否会重拾地产这个夜壶，而地产仍会按以往的方式发展呢？
正文前先说一下个人判断，仅供大家参考：发展产业仍将是未来地产的主要发展方向。
为啥呢？与一个题外话有关：政府对地产的态度到底是啥呢？是重要支柱？还是夜壶？
其实是不屑。很意外吧，借用一位前领导的说法，房地产是傻子都能搞的。言下之意，咱们细品。



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既然看不起地产，那为何不“戒掉”呢？废话，抽烟的人戒个烟都这么难，更遑论依赖土地财政的地方政府了。如果有个税源能够顶替地产，你看政府是否会分分钟将地产KO了不。
其实政府也做了不少工作了，例如，2021年中国慈善企业家榜，前20名有5家地产，而且不是股权捐赠，主要流向是搞慈善和乡村振兴！之前有报道说比尔盖茨和巴菲特劝中国富豪“裸捐”，让他们到中国来，看他们敢不敢这样捐！


这某种程度可以算中国体制的优势吧：在经济陷入存量竞争时期，要不就对外战争/输出矛盾，要不就内部改革。中国对外通过一带一路以和平方式输出产能，带动沿线国家发展，对内通过供给侧改革，化解了08年的经济危机，此外，通过引导企业转向广大农村，通过乡村振兴的方式，提升中国经济发展的质量。而这个捐赠榜单，已经说明了很多东西，这是第三次财富分配的重要手段，是中国调节贫富差距的重要手段。反正在资本主义美国肯定不能这样搞的，所以他们只能多印美元、挑起俄乌冲突收割世界。
说完题外话，回归本质，其实政府已经给地产指明的发展方向，基调是“房住不炒”，此外就是“预期引导”、“良性循环”、“探索新的发展模式”。
什么是新的发展模式呢？其实就是在地产主业的基础上，开展多元化业务布局。其实前些年很多房企已经开展多元化的布局，下面的表格也初步整理了部分内容。


曾经走上门楼的Xu老板带领下的HD企业，其实做得很不错，毕竟离中心近，所以做的决策肯定是符合中央指示精神的。Ren泽平提到，曾提出谏言，建议降负债，反对多元化。所以在当时Xu老板看来，的确是“格局不够，认识不到公司重大战略”。
那HD企业多元化战略为何失败了呢？其实房企搞多元化最大的问题，就是用搞地产的思路去搞产业。以前搞地产，就是高负债、高周转，尽可能举债去发展，而搞多元化，尤其是产业项目，行业逻辑不一样，需要花钱花时间去夯实基础，去投入研发、设计、生产和销售各个环节。
发展地产和产业的逻辑完全不一样，用地产逻辑去搞产业，牛头不对马嘴嘛。就如老外求中国爷们帮忙，但送了一座钟或一顶绿帽子，不把你打得半身不遂已经是宽宏大量了。所以恒驰汽车跳票或者出现质量问题都很正常，如果有体验心跳感觉的小伙伴可以去预定一辆。
那为何说发展产业仍将是未来地产的主要发展方向呢？很简单，政府有要求了，尤其是发达地区，土地非常紧张，也没有这么多土地给地产商像以前那样挥霍，得通过城市更新，也就是以前旧城改造的方式，获得土地。
2021年初，广州出台了《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》等5个配套指引政策，提出了搞城更必须引入相应比例配套产业的要求。广州是城更领域的先行区，未来这种政策大概率会被其他地区复制，当然，是市场好转后。
那是否意味着地产商要走HD企业的老路呢？当然不是了，现在已经出现了“产城综合服务商”的企业，就是地产商还是专注于搞地产，产业这块会交给专业服务商“产城综合服务商”开展，也算强强联合，发挥各自优势吧。
在多元化这块，传统的物业、商业这种业态，肯定不能满足政府的胃口，因此，大概率会加强智能制造、智慧城市、生命健康、硬科技等高科技行业的导入，此外，乡村振兴也是未来的一个核心切入点，具体以后的文章再慢慢分析。
其实产业就如人一样，每个产业都有不同的性格，要针对不同人的性格去做事，所以“不要挑战人性”。大家知道我的情况，被人性之恶诈骗，但仍对人性之善满怀信心，一切尽在不言中。