8月全国楼市筑底，上海站稳1万新房+2万二手房，房地产正 ...

太平阳

信心，比黄金还重要！

这句话往往用来形容金融市场中心理博弈的重要性！

但用来形容当下的中国楼市，却也贴切！

毕竟，疫情，炎热，封控，地震，给各地居民造成了不小的心理困扰和实际困难，普通人失业也增加了不少！

谨慎花钱少消费！成为老百姓的新信条。

存款率也在飙升，前7个月，居民部门人民币存款新增近10万亿元，较去年同期增加3.9万亿元。

房产销量正下滑，前七个月，住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%。



房地产是不是不行了？

房子还能不能买？

楼市还会不会好？

借用某经济学家的话，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。从短期看金融刺激，中期看土地成本，长期看供求平衡来看中国房地产的当下，处于怎样的阶段！？

房地产，是否已经驶出至暗时刻？

01
市场：从上海来看，并没有那么悲观

全国楼市销量下滑，是一个客观事实，但其实不能涵盖房地产的全貌。

国家统计局数据显示：7月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.1%和0.9%，二三线城市整体呈降势，其中三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.2%和3.9%。

从价格上看，一线仍在上涨，三四线中的主要城市，跌幅也不多。

而一线城市中的上海，不单价格没跌，量也没怎么减少。

我们都知道，上海四五月份经历了两个月的静默居家期。

但即便如此，上海1-8月的新房成交套数，也有55331套，疫情后的七八月份的销量达到了上万套！



而8月份二手房上海成交约19500套，虽然比七月份略低，但也近两万套了。



所以，分化才是中国楼市的现状，以及长期趋势。


上海的量价基本是稳定的，就上海为代表的一线城市来讲，即便是疫情，也并没有阻挡人们购房的热情。

甚至不能以购房热情来说，实际上是困境阻挡不了刚需的真实需求，2022年，上海四成以上的房子还是需要抢的（触发积分制）。

而中国的未来，是城市群的未来，长三角、珠三角、京津雄、长江经济年带、成渝城市群等等才是中国大部分人的未来。而这些城市圈中的扛鼎城市，房价几无下降，量上也降的不多。

但是，1-7月份确实商品住宅销量下降了28.8%，难道还不算差？

对此，我们可以做这样一个比喻，就像一个一米八的壮汉，从200斤减到了150斤，虽然脂肪掉了些，但筋骨还是健康的。

那商品房会不会持续减下去呢？

要讨论这个问题，还是要多维度分析供求，才能知道楼市能够维持一个多大的体量，什么样的量级才是中国楼市的底部。

02
供应量不足：新开工面积已触底！

8月底，万科董事会主席郁亮现身中期业绩会，并再度向行业传递信心。坚持认为市场已经筑底，恢复缓慢温和。



他举例，目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10亿~11亿平方米，其中一二线城市要淘汰3亿平方米。

而按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，“因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。”

郁亮说的对么？

看统计数据！

根据国家统计局数据，2022年1-7月住宅新开工面积55919万㎡，按照这样的速度，今年住宅新开工面积约9.59亿㎡，确实不到十亿㎡。

而住宅的自然更新，确实需要十亿平方米么？

基本上毛坯房住宅验房单上给出的都是50年的设计使用年限，这源于《住宅性能评定技术标准》（GB/T50362-2005）第8.1.2条和附录E关于工程设计使用年限的规定：

结构工程设计使用年限不低于50年！

所以，50年，几乎就是一个房子更新最低标准，而城市房子在实际使用中，大多数都不到五十年就拆了。

中国城市有多少面积需要更新？

按照2020年底的七普数据，中国城市人均居住面积是36.52㎡（仅指居住在普通住宅中的人群），如果按照2021年中国城镇人口9.14亿，城市化率64.72%，城市中需要更新的住宅面积数量就是333.8亿平米。

住宅更新周期如果是50年，每年需要更新6.68亿㎡；住宅更新周期如果是40年，每年需要更新约8.34亿㎡；住宅更新周期如果是30年，每年需要更新约11.13亿㎡。

显而易见，郁亮主席是按照30年住宅更新周期计算的，这种算法在目前来看，也并无太大错误，但未来，住宅更新周期可能会延长到40-50年。届时每年需要更新的住宅比例也会降低。

但另一方面，随着城镇化的进行，以及人均居住面积的提升，届时，全社会存量住宅面积也会增加，即便需要更新的住宅比例降低，也依然会维持在10亿㎡左右。

所以，从新开工面积上看，房地产今年确实已经大致触底了！

这是住宅更新的供需逻辑，但如果长期需求下降了，是不是楼市体量也会缩水？

03
需求量稳定：出生人口下降与毕业生增加

毕竟，长期看人口，看的就是长期需求。

人口是楼市的长期供求因素。中国目前的问题是，新生人口确实遇到了瓶颈，这点相信大家都有所知晓，不再细讲。

但另一方面，我们已经论证过的一个结论：
房地产长期看人口，实际上并不准确。
对于城市来说，长期看人口，不如说长期看人才，因为主要的购房大军实际上是以专本硕博的为主的受过高等教育的群体，并且依然是35岁之前的青壮年群体为主。





人才的增长，意味着购买力的增长。

而新进城的人才是不是在增长呢？
2022年毕业生1076万！创了历年新高！

所以，就近几年的刚需供求来说，刚需的绝对群体并没有减少，只是因为就业不稳定和缺钱，以及对未来楼市的不确定，刚需暂时压抑了需求。

但是，如果房子涨幅温和，不再大规模上涨，那么刚需群体恢复到近几年来的购买力，还是可以期待的！

而就近年的环境来看，房住不炒，价格稳定，正在一步步规范和向好！


04
购房环境改善：土地、金融与政策规范

房子涨幅能不能更温和，目前已经肉眼可见了。

自从执行房住不炒政策以来，土地-新房-二手房的链条都在打造一个不暴涨的购房环境。

自从2021年二批次土拍之后，各地的土拍溢价普遍被抑制到15%以内，大部分土地甚至是以底价成交的。



如果这个土拍溢价15%的上限成为一个普遍性条例不做变动，那么一个城市的土地溢价大都不会超过10%，在相关部门不提升土拍底价的前提下，土地价格现在和未来都会得到一个有效的控制。

成本没有大幅提升，住宅价格自然也不会巨幅抬高，不单如此， 上海，北京等诸多城市都执行了房地联动价制度，从而从源头控制新房价格。

二手房方面，打压了经营贷和学区房投机风潮，并且对二手房也进行了有序的管理，比如深圳的三价合一，上海的核验价制度等等。

短期看金融，从金融上看，利率已经驶入全国历年来的低谷。

LPR利率降低到了4.3%，这样一来，使得全国很多地区的房贷利率降低到了4.1%。截至8月底，已经有33个城市最低可执行全国房贷利率下限水平，30个城市主流房贷利率为全国下限水平。8月全国首套房贷款平均利率为4.39%，环比下降3BP；二套房贷款平均利率为5.10%，环比下降1BP（数据源自360数字科技研究院）。



这个利率，几乎已经达到了有史以来最低！而且，近年来应会持续。

另外，全国多地区还提升了公积金贷款额度，让3.25%的利率可以贷到更多钱。并且珠海潮州唐山石家庄多个城市执行“一人购房全家帮”的政策，即可以提取全家的公积金进行买房缴纳首付还贷款。

而政策上对于购房也是相当友好。比如蔓延到苏州南京无锡的贷款资格认定（还清首套二套即可按首套贷款），以及多地的两成首付和契税减免。

大家最关切的烂尾楼，也出台了多项政策防止楼盘烂尾。

西安市五部门联合发布《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》，明确：

商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。其中，7层以上的建筑，总层数达到1/3、2/3前，累计使用重点监管资金分别不超过总额的20%和35%。

郑州也立下军令状，印发《关于印发郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知》，烂尾楼问题解决正在逐步好转。


从供求上看，房地产的新开工面积已经接近底部，以后新开工面积也会更高，刚需实际上更多在蛰伏，并没有大量减少。

从土拍环境上看，土地推高房价的势头有所遏制，未来楼市将会更加平稳，给刚需以喘息空间。

从金融手段上看，4.3%的利率已经达到了历史最低，并且短期内大幅下行的概率较小，对购房者起到了大量的刺激作用。

从制度规范上看，正在着手进行烂尾楼整治，并且正在放开限购限售，也给了楼市更大的动力。

房地产这艘巨轮，正在驶出最艰难时刻，也正在驶向房住不炒，平稳有序的未来！