房地产行业遭遇重创时哪儿的土地依然抢手？

鑨

近几个月来，房地产行业遇到前所未有的困难，民企纷纷暴雷，大部分二三线城市房价出现下跌。很多人关心未来房价会不会大幅度下跌。

作为深耕于不动产特殊资产管理的金融科技公司，房地产价值一直是小黄鱼评估资产的重要标准之一，所以小黄鱼一直在研究各种房地产相关数据，研究房产的未来发展趋势。
近来，我们从数据中关注到一个趋势与大家分享！


一、开发商集体涌入长三角

近几年，我们能够明显发现一个重要的趋势，那就是——开发商集体涌入长三角！
01 投资金额占比
首先，我们看看今年1-8月中国百强房企投资金额的区域分布情况：


可以看到，在长三角、珠三角、环渤海以及中西部这四个主要的区域对比来看，长三角的投资金额顶了半边天，是珠三角的两倍有余。百强房企将大量资金涌入长三角，无疑也证实了长三角未来的广阔发展前景。
02 拿地面积
其次，我们从房企的拿地面积来分析：


2022年，长三角的拿地面积占比为40%，是第二名粤港澳大湾区的两倍还要多。

无论是前面提到的投资金额还是这里的拿地面积，长三角都是“一枝独秀”，遥遥领先于第二名。
03 三四线城市拿地金额
以上数据针对的大部分区域都是强城市群，这些城市群的经济实力以及购买力都很强。因此，接下来我们通过对三四线城市的拿地金额占比数据来进一步讨论。


从2018年到2021年百强房企在三四线城市拿地金额区域占比情况来看，即便是三四线城市里拿地最多的依然是长三角区域，远远高于其他区域，与第二名珠三角之间的距离也是越拉越大。

在房企资金不断涌入一二线城市的背景下，长三角三四线城市的拿地形式并没有每况日下，而是呈现逐年增长的趋势。此外，在珠三角三四线城市拿地金额稳定的情况下，长三角占比的增长也意味着环渤海以及中西部地区在拿地金额占比上在不断下降，未来房企能否继续投资也是未知数。

04 具体到房企方面
数据显示，我们知晓的那些头部开发商，无一例外都将长三角作为未来的重要战略目标。


从2022年上半年的新增土储占地情况来看，无论是一直深耕于长三角的房企如滨江、仁恒，还是深耕本省后再扩张的外省房企如龙湖、越秀地产，亦或是全国布局型的房企如保利，他们都将加强了在长三角区域的布局。

长三角未来的房地产潜能究竟有多大，从以上数据就能清楚地体现出来。这些地产开发商们，沉浮多年，经历过无数的周期变化、政策调控，关于楼市的每一次选择，背后都凝聚着大量的团队付出和市场反馈，他们对市场的敏感度无疑是最高的！

当然你可能会好奇，为什么是长三角？接下来我们就拿长三角的经济中心上海来分析！


二、上海楼市异军突起

上海在经历了一波疫情影响后，房市呈现出了逆市上扬的态势。即便是在传统淡季8月，上海新房市场表现也是供求齐升，完全不显疫情后以及淡季的“疲态”。

在拿地面积上，上海楼市异军突起！




由以上两个图表可知，2021年全国拿地top5中并无上海的影子，而到了今年，上海已经一跃步入前五名，并且仅次于杭州位居第二。
此外，上海土拍持续火热！
2022年7月25日-2022年7月31日，迎来上海年内第二批次集中出让。此次供地质量极好，房企参拍热情高涨，最终近四成地块触及中止价，总成交金额达780亿元。

批次	平均溢价率	触发一次性报价地块比例	0溢价地块比例	撤销、流拍地块比例
一批次（2021）	5.8	71	21	3.5
二批次（2021）	3.9	24	36	28
三批次（2021）	3.3	37.5	62.5	0
一批次（2022）	3.5	36.1	52.8	0
二批次（2022）	4.49	40.6	3.25	0

▴2021-2022各个批次土拍数据具体来看，上海次轮集中土拍共出让34幅地，其中仅12幅底价成交，余下地块均为溢价出让，并且多达13幅地触及最高限价，平均溢价率达4.49%，较首轮上涨了约1.2个百分点。

从拿地房企来看，二批次土拍呈现以下特点：

❖房企们强强联合意愿加强：一批次联合拿地10家，占比27.8%；二批次联合拿地12家，占比37.5%。
❖进军上海的“新面”孔：本次地块中出现了不少新面孔，比如南昌市政（联合招商拿下嘉定和青浦两幅地块），大众交通（竞得嘉定马陆复华园地块）、广东中交（竞得松江车墩地块）。
❖“地产老炮”们，时隔多年再“补仓”：这一次土拍中还出现了不少“地产老炮”，这些开发商在上海已经深耕多年，只是近几年在土拍市场上鲜少露面，此次土拍开启了补仓模式。

在整体市场利好的大环境下，我们也可以看到，各房企牢牢把握当下契机，能开则开，加紧自身推盘节奏，弥补因疫情产生的销售空缺。除了供应层面所呈现的火热局势之外，8月成交也表现不俗：



▴2022年上海二手房价格趋势


CRIC数据监测显示，2022年8月商品住宅成交金额为689.49亿元，同比增长30.43%。权益榜单50强销售总金额也成功赶超，同比去年上涨约17.74%。上海9月8二手房均价 55906 元/m²，环比上月持平，同比去年同期上涨3.58%。

综上，无论是拿地面积、拿地金额还是疫情后房价的涨势，都能看出上海楼市的稳定与欣荣。上海能在疫情后的短期内盘活房地产市场，不仅仅是因为上海这块地的寸土寸金，也取决于形式有效的调控模式——

如今在上海购买一手房不仅仅要看购买能力、资格，还要看积分。让一手房以低于市场行情的价格进入市场便会产生一二手倒挂，但是用积分的模式就规避了万人摇以及低中签率而买不到房子之后的舆论压力。大把拥有房子且满足积分的居民便会涌入一手房市场，而手上的房子经过转手便会盘活二手房市场。

这便是让上海房市如此良性发展的重要调控手段，同时也是为何开发商会将大量资金投入到上海的关键原因。上海如此，长三角更是如此！不管是一二线城市还是三四线城市，长三角这片区域当前所呈现出来的潜能是庞大的。无论是经济发展、居民购买力还是其他方面，当你提及中国的区域发展，长三角始终是你绕不开的焦点。
<hr/>
伴随着各大房企纷纷将战略目标投向长三角地区，这片区域楼市的未来发展前景将变得非常广阔。而作为长三角的代表性城市，上海的房地产价值也将保持着稳定可靠的上升趋势，同时这也证实了上海是最值得作为高安全金融资产的重要根基。

极中极正骨养生堂

任总～加我微吧。竟然在这又遇到你啦～[思考]